اقتراحات لمقدمي خدمات الإسكان
صياغة قواعد المستأجرين والمجتمع
من القواعد الجيدة التي يجب اتباعها عند صياغة القواعد أو اللوائح هي صياغتها بحيث لا تميز ضد الأطفال أو أعضاء فئة محمية. بدلاً من وجود لافتة تقول، "يُحظر الركض في المناطق المشتركة على الأطفال"، ببساطة قل، "ممنوع الركض في المناطق المشتركة." بدلاً من قول، "يجب على الأطفال الابتعاد عن العشب"، فقط قل، "يجب الابتعاد عن العشب." واللوائح التي تنطبق على "جميع المقيمين" أقل إثارة للشكوك من القواعد التي تستهدف الأطفال.
إذا كان يجب عليك استثناء الأطفال، فكر في القيام بذلك بناءً على اعتبارات الصحة والسلامة. على سبيل المثال، إذا كان لديك غرفة تمارين رياضية تحتوي على معدات للتمارين، اطلب من الشركة المصنعة أن تبلغك بالعمر المناسب لاستخدام المعدات دون إشراف. ثم ضع لافتة مثل، "وفقًا للشركة المصنعة، لا يجوز استخدام هذا الجهاز لأي شخص يقل عمره عن 14 عامًا، إلا إذا كان برفقة شخص بالغ".
تقييم المتقدمين
إذا كنت مقدم خدمات إسكان، فإن إحدى الطرق لتقليل احتمالية تقديم شكوى ضدك هي معاملة الجميع على قدم المساواة. يمكن أن يساعدك وجود إرشادات مكتوبة تتبعها مع كل متقدم على ضمان معاملتك للجميع بنفس الطريقة. سواء كنت تدير مئات الوحدات لصالح شركة كبيرة، أو كنت فرداً يمتلك ويؤجر بعض الوحدات، فمن المستحسن أن تضع إرشادات مكتوبة لكل شيء: من كيفية توقعك لدفع الإيجار، إلى عملية الإخلاء، إلى كيفية توقعك لتصرف المستأجرين أثناء إقامتهم في مسكنك.
يجب أن تتضمن جزء من إرشادات الفحص الخاصة بكم قدرة مقدم الطلب على دفع الإيجار في الوقت المحدد. لذلك، يمكنك أن تطلب من مقدم الطلب تقديم معلومات التحقق من التوظيف والدخل والائتمان. يعتمد مقدار الدخل وطول فترة العمل المطلوبة على سوق الإسكان الخاص بك. ينبغي عليك وضع معايير تتيح لك المنافسة على المتقدمين. لكن وضع معايير مرتفعة للغاية قد يُعتبر محاولة لإبعاد مجموعات معينة من الأشخاص عن أماكن الإيجار الخاصة بكم.
بالإضافة إلى مطالبة جميع المتقدمين بالتحقق من دخلهم وتاريخهم الائتماني، يمكنكم أيضًا أن تطلبوا من جميع المتقدمين تقديم مراجع شخصية أو فحوصات السجل الجنائي. إذا كان لمقدم الطلب سجل جنائي، على سبيل المثال، قد تختار عدم تأجير شخص لديه إدانة قد تشكل خطرًا على سلامة المقيمين الآخرين في مجمعك.
فحوصات السجل الجنائي
إذا كنت قلقاً بشأن التأجير لبعض المجرمين المدانين، فيمكنك إجراء فحص الخلفية الجنائية كجزء من معايير تقديم الطلب. عند إنشاء فحص الخلفية الجنائية، ضع في اعتبارك ما يلي: ضع سياستك كتابيًا؛ احصل على إذن مقدم الطلب لإجراء فحص أمني؛ طبق السياسة بشكل ثابت؛ وإذا رفضت مقدم الطلب، فأخبره بالسبب.
تطبيق سياسة التحقق من الخلفية الجنائية باستمرار يعني أنك تطبق السياسة على الجميع. يمكنك تطبيقه على الصغير والكبير، والأسود والأبيض، وكل من بينهما.
حتى إذا لم تقم بإجراء فحص للخلفية الجنائية، فلن تقبل كل متقدم للوظيفة. لا ينبغي أن يؤدي رفض المتقدمين لأسباب مشروعة تتعلق بالائتمان أو الدخل أو الشخصية إلى تقديم شكوى إذا اتبعت إجراءات معينة. كما ذكرنا، يجب عليك وضع معايير تأجير مكتوبة تساعد جميع المتقدمين على فهم كيفية فحص طلباتهم. ثم قم بتطبيق المعايير الخاصة بك باستمرار. إذا رفضت أحد المتقدمين، أرسل رسالة تشرح فيها السبب واحتفظ بسجلات ممتازة.
المستأجرون المزعجون
لذلك لقد وافقت على الطلب وانتقل المستأجر للسكن ولكن بعد فترة وجيزة من انتقال المستأجر، تبدأ في تلقي الشكاوى. يبدو أن المستأجر الجديد يضايق المستأجرين الآخرين. كما تتلقى شكاوى بأنهم يشغلون جهاز الاستريو الخاص بهم بصوت مرتفع للغاية. ما الذي ينبغي عليك فعله؟
عندما يخرق المستأجرون القواعد، يجب عليك تطبيق العواقب بشكل عادل ومتسق ووفقًا للإجراءات المعمول بها. تعتمد العواقب التي تطبقها على إجراءاتكم وعلى السجلات التي احتفظتم بها. بعض السجلات التي يجب أن تحتفظ بها تشمل الشكاوى التي يقدمها المستأجرون ضد مستأجرين آخرين؛ الشكاوى التي تتعلق بالشرطة؛ الرسائل التي أرسلتها إلى المستأجر واستلمتها منه بشأن مخالفات عقد الإيجار؛ وأي رسائل ومعلومات أخرى ذات صلة. سيكون من المهم الاحتفاظ بسجلات مفصلة ودقيقة إذا كان عليكم الدفاع عن سبب طردكم للمستأجر.
إذا لم تحتفظ بسجلات جيدة، فقد يكون من الأصعب إثبات أنك قمت بإخلاء مستأجر لسبب غير تمييزي.
إدارة طلبات الصيانة
كيف يتم التعامل مع طلبات الصيانة والإصلاح في مجمعكم؟ هل يقوم موظفوك بالاستجابة لطلبات الإصلاح من بعض المستأجرين بسرعة أكبر من غيرهم؟ إذا كان الأمر كذلك، فقد يؤدي ذلك إلى تقديم شكوى تتعلق بالإسكان العادل. بشكل عام، يجب الاستجابة لطلبات الإصلاحات وفقًا لترتيب استلامها، مع إعطاء الأولوية للإصلاحات الطارئة على الإصلاحات الروتينية. يجب على المستأجرين أن يدركوا أن الإصلاحات الروتينية وغير الطارئة قد تستغرق عدة أيام، أو حتى فترة أطول، لإتمامها.
يجب على المستأجرين لديك أن يفهموا كيفية التعامل مع طلبات الإصلاح، وأن يدركوا المدة التي ستستغرقها قبل أن تصل إلى طلباتهم. إذا كان الإصلاح الطارئ يأخذك أنت أو موظفيك بعيداً عن إصلاح روتيني مجدول، فاتصل بالمستأجر المتضرر واشرح له ما حدث. من بين الأمور التي يمكنكم القيام بها لتقليل احتمالية تقديم شكوى سكنية ضدكم هي أن تكونوا محترفين، وأن تكونوا متسقين في عملكم، وأن تتواصلوا مع المستأجرين لديكم، وأن تحتفظوا بسجلات ممتازة.
ترتيبات وتعديلات معقولة للمستأجرين ذوي الاحتياجات الخاصة
بينما تتضمن التعديلاتالمعقولة السماح للمستأجر من ذوي الإعاقة بإجراء تغيير مادي في وحدته أو في منطقة مشتركة، فإن الترتيبات التيسيرية المعقولة تتطلب من المالك تغيير أو تعديل بعض القواعد أو الممارسات أو السياسات أو الخدمات عندما يكون ذلك ضروريًا لإتاحة فرصة متساوية للمستأجر لاستخدام الوحدة والتمتع بها. للمزيد من المعلومات حول الترتيبات التيسيرية المعقولة، يرجى زيارة قسم الإسكان والإعاقات: التسهيلات والتعديلات المعقولة.
معايير الإشغال
تتعلق معايير الإشغال بعدد الأشخاص الذين يمكنهم العيش في وحدة سكنية. في ديسمبر 1998، نشرت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) بيانًا بالمعايير التي تراجعها عند تقييم معايير الإشغال لمقدمي خدمات الإسكان، لتحديد ما إذا كانت الإجراءات بموجب سياسات مقدم الخدمة قد تشكل سلوكًا تمييزيًا بموجب قانون الإسكان العادل على أساس الحالة العائلية (أي على أساس وجود أطفال دون سن 18 في الأسرة).
يطبق مكتب Fair Housing في فيرجينيا معيار الإشغال الخاص بـ HUD، كما هو مقتبس أدناه:
... تعتقد الإدارة أن سياسة إشغال شخصين في غرفة النوم، كقاعدة عامة، معقولة بموجب قانون الإسكان العادل. ومع ذلك، يمكن الطعن في معقولية أي سياسة إشغال. وبالتالي، عند مراجعة حالات الإشغال، ستأخذ HUD في الاعتبار حجم وعدد غرف النوم والظروف الخاصة الأخرى. يجب أن تساعدك المبادئ والأمثلة الافتراضية التالية في تحديد ما إذا كان حجم غرف النوم أو الظروف الخاصة سيجعل سياسة الإشغال غير معقولة.
حجم غرف النوم والوحدة
ضع في اعتبارك حالتين نظريتين حيث رفض مقدم خدمة الإسكان السماح لعائلة مكونة من خمسة أفراد باستئجار شقة مكونة من غرفتي نوم بناءً على سياسة 'شخصين لكل غرفة نوم'. في الحالة الأولى، المشتكون هم عائلة مكونة من خمسة أفراد تقدموا بطلب لاستئجار شقة تحتوي على غرفتي نوم كبيرتين ومساحات معيشة واسعة. في الحالة الثانية، المشتكون هم عائلة مكونة من خمسة أفراد تقدموا بطلب لاستئجار مساحة لمنزل متنقل حيث يخططون للعيش في منزل متنقل بغرفتي نوم. اعتمادًا على الحقائق الأخرى، قد يكون إصدار تهمة مبررًا في الحالة الأولى، ولكن ليس في الحالة الثانية.
يمكن أن يكون حجم غرف النوم أيضًا عاملًا يشير إلى أن تحديد عدم وجود سبب معقول هو القرار المناسب. على سبيل المثال، إذا تم الإعلان عن منزل متنقل على أنه "منزل مكون من غرفتي نوم"، ولكن كانت إحدى غرف النوم صغيرة للغاية، فقد يكون من المعقول لمدير المتنزه أن يحدد إشغال المنزل بشخصين فقط، بناءً على جميع الحقائق.
عمر الأطفال
تشمل الافتراضات التالية اثنين من مقدمي خدمات الإسكان الذين رفضوا السماح لثلاثة أشخاص بمشاركة غرفة نوم. في الحالة الأولى، الشاكيان هما والدان بالغان تقدما بطلب لاستئجار شقة تحتوي على غرفة نوم واحدة مع طفلهما الرضيع، وكلا من غرفة النوم والشقة واسعتان. في الحالة الثانية، المشتكون هم عائلة تتكون من والدين بالغين ومراهق تقدموا بطلب لاستئجار شقة بغرفة نوم واحدة. اعتمادًا على الحقائق الأخرى، قد يكون من المبرر إصدار تهمة في الحالة الافتراضية الأولى، ولكن ليس في الحالة الثانية.
إعداد الوحدة
توضح المواقف الافتراضية التالية الظروف الخاصة المتعلقة بتكوينات الوحدات. ترفض كل من جمعيتين سكنيتين عملية شراء من قبل عائلة مكونة من شخصين بالغين وثلاثة أطفال، بناءً على قاعدة تقصر المبيعات على المشترين الذين يستوفون سياسة 'شخصين لكل غرفة نوم'. تدير الجمعية الأولى مبنى سعت فيه الأسرة المكونة من خمسة أفراد لشراء وحدة تتكون من غرفتي نوم بالإضافة إلى غرفة معيشة أو غرفة دراسة. تدير الجمعية الثانية مبنى حيث سعت عائلة مكونة من خمسة أفراد لشراء وحدة سكنية مكونة من غرفتي نوم بدون غرفة دراسة أو مكتب. اعتمادًا على الحقائق الأخرى، قد يكون هناك ما يبرر توجيه الاتهام في الحالة الأولى، ولكن ليس في الحالة الثانية.
القيود المادية الأخرى للإسكان
بالإضافة إلى الاعتبارات المادية مثل حجم كل غرفة نوم والحجم الإجمالي وتكوين المسكن، ستأخذ الإدارة في الاعتبار العوامل المحددة من قبل مقدمي الإسكان، مثل سعة أنظمة الصرف الصحي أو المجاري أو أنظمة البناء الأخرى.
القانون الحكومي والمحلي
إذا كانت متطلبات الإشغال الحكومية على مستوى الولاية أو المحلية تحكم المسكن، وتعكس سياسات الإشغال لمقدم خدمة الإسكان تلك المتطلبات، فإن HUD ستعتبر هذه المتطلبات الحكومية ظرفًا خاصًا يشير إلى أن سياسات الإشغال لمقدم خدمة الإسكان معقولة.
عوامل أخرى ذات صلة
تشمل العوامل الأخرى ذات الصلة التي تدعم توصية بسبب معقول بناءً على الاستنتاج بأن سياسات الإشغال ذريعة، أدلة على أن مقدم الإسكان لديه:
- أدلى بتصريحات تمييزية
- اعتمدت قواعد تمييزية تحكم استخدام المرافق المشتركة؛
- اتخذت خطوات أخرى لثني الأسر التي لديها أطفال عن السكن في وحداتها السكنية؛ أو
- طبقت سياسات الإشغال الخاصة بها فقط على العائلات التي لديها أطفال.
ينص كتيب مسؤولي البناء ومسؤولي الكود على أنه لأسباب تتعلق بالصحة والسلامة تحتاج إلى 70 قدم مربع من مساحة غرفة النوم لشاغل واحد. إذا كان لديك أكثر من شاغل واحد، فأنت بحاجة إلى 50 قدم مربع لكل شخص. إذا كان لديك وحدة بغرفة نوم واحدة مساحتها 10 × 8 أو 80 قدم مربع، فستكون صغيرة جداً لشخصين. ولكن إذا كان لديك وحدة ذات غرفة نوم واحدة بمساحة 10 × 16 فقد تكون كبيرة بما يكفي لثلاثة أشخاص.
يجب أن يسعى مقدمو خدمات الإسكان إلى تحقيق التوازن بين شرط تطبيق معيار إشغال معقول وبين حقهم في حماية ممتلكاتهم من الاكتظاظ. كما يجب على مقدمي خدمات الإسكان أن يسعوا جاهدين لتحقيق التوازن بين متطلبات تطبيق معيار إشغال معقول وبين حقهم في حماية استثماراتهم. في بعض الظروف، قد تستوعب وحدة كبيرة مكونة من ثلاث غرف نوم بشكل معقول سبعة أو ثمانية أشخاص دون خلق حالة من الاكتظاظ ودون تعريض استثمار مقدم السكن للخطر. وفي ظروف أخرى قد تستوعب الوحدة المكونة من ثلاث غرف نوم خمسة أشخاص فقط بشكل معقول. يجب تقييم كل موقف ومجمع على أساس مزاياه الخاصة.